住房货币化改革一路走来
张家金
自1983年参加工作后，我先后被湖北日报、孝感日报、湖北电台等新闻媒体聘为通讯员；在广水日报社担任过记者、编辑、副总编等职；在史志办、政协文史委从事过广水历史和文史研究工作，对我市住房制度改革进行过跟踪报道和专题调研，见证了广水住房从福利分房到商品化、货币化改革的全过程，并将其住房制度改革历程详细记录了下来。
一、启动房改
1988年，国务院召开第一次全国住房制度改革工作会议，推出《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，随后，一些城市在国家规定的标准价基础上优惠折扣出售公房，出现以低价福利售房取代租售并举的配套改革，带来很多不良后果，被国务院房改办明令制止。1991年6月，国务院发出《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，要求将现有公有住房租金有计划、有步骤地提高到成本租金；在规定住房面积内，职工购买公有住房实行标准价。11月，国务院下发《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，确定房改的总目标是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。
1992年3月，我市成立住房制度改革领导小组，分管城市建设工作的副市长高大成任组长，市直16个部门的负责人共计19人为成员。1992年5月22日，市人民政府住房制度改革办公室成立并挂牌。自此我市正式启动房改工作。
二、调查摸底
房改办成立后，首先是开展调查摸底工作，基本摸清了全市城镇住房的总体情况及问题，向市委、市政府递交了《全市城镇住房的基本情况汇报》。概括起来主要包括以下几个方面。
住房面积情况。1978年城镇人均居住面积为6平方米。1985年城镇人均居住面积为7.28平方米。1986年城镇房屋普查统计，全县城镇房屋总建筑面积为1670294平方米，住房总建筑面积为853231平方米。全县城镇全民所有制单位自管公房总建筑面积886018平方米，占房屋总面积的53%；集体所有制单位自管公房总建筑面积 288152平方米，占房屋总面积的17%；私有房屋总建筑面积436654平方米，占房屋总面积的26%；直管公房总建筑面积59470平方米，占房屋总面积的4%。
住房所有权形式。1992年房改前，我市城镇居住房屋所有权有三种形式：第一种形式是国家、集体单位拥有的居住房屋，其所有权属单位所有，称单位自管公房；第二种是房管部门出租的房屋，其所有权归国家所有，称直管公房；第三种形式是城镇居民私人拥有的房屋，其所有权归私人所有，称为私房。
单位自管公房情况。本次房改主要是针对单位自管公房，它是由各单位自筹或财政拨款建设的，住房建成后一般由所在单位按行政级别、技术职级、工龄年限统筹安排给本部门本单位干部职工无偿居住。日常由产权单位负责维修、保养和管理。调查中，各单位普遍反映，存在着“住房拥挤愁建房，建了住房愁分房，住房破旧愁修房”的问题。
三、制定方案
房改办在对全市住房情况进行全面调查、测算的基础上，依据上级精神，参照外地经验，结合广水实际，在广泛征求群众意见和反复论证的基础上草拟了《广水市住房制度改革实施方案》，经反复修订后，1992年7月15日由市长办公会议讨论通过。同年8月12日，经广水市第二届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过；同年8月14日上报孝感地区行署批准。
房改步骤和根本目标是：从改革公房低租金制度入手，从公房的实物福利分配逐步转变为货币工资分配，由住户通过买房或租房取得住房的所有权或使用权，使住房作为商品进入市场，实现住房资金投入、产出的良性循环。房改的基本内容，可以概括为“三改四建”：“三改”，即改变计划经济体制下的福利性体制，从住房建设投资由国家、单位统包的体制改为国家、单位、个人三者合理负担的体制；从国家、单位建房、分房和维修、管理住房的体制改为社会化、专业化运行体制；从住房实物福利分配方式改为以按劳分配的货币工资分配为主的方式。“四建”，即建立与社会主义市场经济体制相适应的新住房制度，包括建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融、保险，建立政策性、商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。
《方案》要求：房改起步阶段房租标准为每平方米使用面积平均月租金0.32元，并按不同建筑结构、楼层、装修设备和地段、朝向等情况增减，每年对租金标准进行调整。住房超标准面积的加收租金。房租补贴由租住公房职工（含离退人员）所在单位按1992年8月份基本工资或退休费的2%打入工资基数随月发给，居住集体宿舍和临时周转住房、自建私房的职工暂不发给补贴。新承租户须一次性向房地产权单位缴纳住房保证金，租住满五年后一次性退还本息。单位新房先售后租，售给职工的新房原则上不应少于新建住房总量的20%，售给职工的旧公有住房原则上亦不得少于旧房存量的20%。要集中围绕住房生产、经营、消费所发生的资金，建立住房基金，按照国家住房建设标准，加快住房建设，多渠道解决无房户和住房特困户的住房问题。
接着相继制定了《广水市公有住房调租补贴暂行办法》、《广水市公有住房租金计算办法》、《广水市公有住房租金减免暂行办法》、《广水市公有住房出售管理办法》、《广水市公有住房售后维修养护管理暂行办法》、《广水市住房资金筹集、管理和使用暂行办法》、《广水市住房公积金暂行办法》、《广水市租房保证金暂行办法》、《广水市住房金融管理暂行办法》、《广水市违反房改政策处罚暂行办法》等10项配套政策。
四、试点探索
房改办首先在市农业局开展了以提租为主要内容的房改试点，分五步进行。第一步，成立领导小组和工作专班。8月29日，市政府办公室发文确立市农业局为市直机关房改试点单位，并正式成立“广水市房改（农业局）试点领导小组”，组长由市房改领导小组组长、副市长高大成担任；成员由市政府房改办、房地产开发管理公司、财政局、物价局、农业局等有关单位负责人组成；下设办公室，由市农业局分管机关的副局长兼任办公室主任。农业局也相应成立了局房改领导小组，专门配备房改办公用房。
第二步，宣传培训。9月3日上午，“广水市房改（农业局）试点动员大会”召开，孝感地区房改办主任陈贻先到会讲话；副市长高大成作了房改试点总动员；农业局局长张德光剖析了农业局住房现状，并对该局房改试点分阶段的工作和任务作了具体安排，同时明确了试点所要达到的目标。3日下午，房改办工作人员组织农业局全体干部职工观看由国务院住房制度改革领导小组组织拍摄的电视片《居之谋》——中国房改大观。9月4日，举办了房改政策知识讲座，组织农业局参与房改的工作人员，进行了房改业务培训。多种形式造势宣传，使绝大多数干部职工理解、支持并参与房改。
第三步，丈量评估。该局房改办会同物价局、国资局、房地产开发管理公司等部门，精确丈量每家每户的住房面积，并采用“重置价法”，对每栋、每单元、每层住房，按建筑结构、所处地段、朝向、楼层、装饰水平及其原始造价等综合因素进行评估，“以质论价”，建立分户住房档案，做到“不少算一点，不多计一分，综合测评依理论，只对房子不对人”。
第四步，制订方案。在综合测评的基础上，农业局按照《广水市住房制度改革实施方案》及其10个配套细则，结合具体实际，拟定了该局《房改方案》，9月15日，该局《方案》在反复论证的基础上得以通过。《方案》总体思路是：提租适当补贴，鼓励职工购房，多方筹措资金，加快住房建设。《方案》明确了该局房改分阶段的目标：⑴试点目标。以提租为主，争取有职工购房。“提租”是指把维修费因素纳入住房计租范围，平均达到0.32元/㎡，补贴按月基本工资的2%发放。⑵“八五”目标。逐步提高租金，调整补贴额度，使住房租金由维修费、管理费、折旧费三项因素构成，补贴职工基本工资的14%，住房成套率达到70%，个人购房率达到20%。⑶“九五”期间使房租提高到五项因素计租水平，住房成套率达90%，个人购买率达50%。⑷长期目标。租金提高到八项因素计租水平，住房成套率达100%，基本实现住房自有化。继《方案》之后，又相应推出了四个配套文件，即《关于住房面积的有关计算方法》、《关于干部职工住房标准的若干规定》、《关于干部职工住房租金与补贴的若干规定》、《关于鼓励个人购买公房的优惠规定》，以此作为这次房改试点的具体操作准则。在《关于住房面积的有关计算方法》中规定，计租面积为使用面积。其中，封闭式凉台，按75%的面积计算，后来补加的封闭式凉台，按60%的面积计算，敝开式凉台按30%的面积计算，底层凉台不计算面积，凡属用公款建筑的附属建筑物都应计算面积。在《关于干部职工住房标准的若干规定》中明确指出，对享受副局级以上待遇的干部（含副局级），住房标准可达65㎡，高级农艺师比照65㎡执行，在条件许可的情况下，其住房面积可参照市房改方案中规定的85㎡执行。对其他干部职工的住房标准，该文也作了相应规定。在《关于干部职工住房租金与补贴的若干规定》中要求，干部职工住房标准以内的面积，按所住房的楼层、朝向及结构类型等综合因素，确定住房租价。这次试点中，该局住房最高租价调整为0.33元/㎡；最低价是老局未整修的平房，租价为0.1元/㎡。外单位人员租住本单位住房，一律按所住房标价加价3倍加收房租。有私房而又在单位占住公房的（指私房面积够住），其房租视同外单位人员标准执行。在《关于鼓励个人购买公房的优惠规定》中指出：这次房改试点在个人购房问题上给予优惠政策，在购买面积上，可暂不计算楼梯面积，凉台面积可从宽计算；在购房价格上，暂定该局售房最高价为建筑面积176.05元/㎡，最低价为127.64/㎡。
第五步，狠抓落实。试点工作从8月28日开始，到9月17日结束，历时近20天，效果良好，达到了以“提高租金”为主的预期目的。试点期间，该局已有3户职工要求退房，有49户签了住房租约。所有有私房而租住公房的干部职工，都同意按要求退出公房或按正常租价的4倍交租。计划新建一栋“农艺师楼”，试点期间已集资6万多元。少数职工也正在酝酿购房事宜。
市农业局以提租为主要内容的房改试点完成后，房改办又在广水卷烟厂实施了以售房为主的房改试点工作。广水卷烟厂房改从1993年4月1日开始，为期一个月，主要是“两个一步到位”，即，把现有成套住房作价一次性卖给职工个人，对不成套的其他住房，实行交保证金和房租一步到位。按照试点方案规定，凡烟厂干部职工购买标准价住房，一次性付清房款的，给予20%的优惠，以4月30日为期，过期将不给予优惠。分期付款的，首付款不得低于应付房款的50%，每多付10%，按应收房款3%比例给予优惠。分期付款期限，新房不超过10年，旧房不超过5年。购房者每月扣款一般不得少于收入的30%。对成套住房租金一次性提高到准成本因素计租水平，每平方米1.25元，不成套住房每平方米0.60至1元，并按每平方米10至15元收取租赁保证金。截止4月30日，该厂拟定出售的376套21034平方米住房，已出售354套20310平方米（12套不便出售），占成套住房总数的94%，共回收资金近200万元。售房完成后，提高租金、收取住房租金同时完成。在住房调配上，原来多占厂里公房的，提高租金后，纷纷自动搬出。另有100户主动要求参加集资建房。
五、全面推行
我市城镇公有住房先后进行了两轮改革。第一轮住房制度改革于1993年开始。改革之初，有售房和租房两种形式，由职工自由选择。售房，按政策标准交清房款后，可取得60%的产权；租房，需交纳一定数额的住房保证金。1994年4月开始售房，全市有183家单位参加了房改。其中：行政事业单位109家，企业单位67家，中直、省直驻广水市单位3家，乡镇办事处4家。共出售公房5116套（总建筑面积31.9万平方米），归集售房资金2427万元，但未办理合法的产权转移手续。1995年5月开始进行租金改革。平均提租每平方米0.8元，最高每平方米1.1元，全市有27家单位进行了租金改革。售房资金归集后，经市委、市政府主要领导批准，先后贷出资金660余万元，后清收本金160万元、利息21万元。至2005年，大部分资金已返还到售房单位用于维修住房公有设施，剩余总资产800万元，其中：委托贷款500余万元，银行存款240万元，固定资产50余万元。
1998年6月，全国召开了深化城镇住房制度改革和加快住宅建设工作会议，国务院下发了《关于进一步深化城镇改革加快住房建设的通知》，湖北省人民政府召开了全省住房改革和住宅建设工作会议。广水市随即召开了全市第二轮房改动员大会。自此，第二轮售房和向完全产权过渡工作在全市展开。第二轮房改后，除市第一中学等少数单位以集资形式居住未取得产权外，大部分机关企事业单位自管住房均进行了房改，购房户取得了全部产权，并允许五年后进入交易市场。第二期公有房出售，一律实行成本价：530元/㎡，同时实行购房折扣：成新折扣、工龄折扣、现住房折扣、公积金折扣、付款方式折扣。实行购房款= [530×面积+/-调节系数-（工龄折扣×两方工龄和×面积）-现住房折扣（负担301元×5%）－公积金折扣（530×面积×3%）-付款方式折扣（530×面积×20%）-成新折扣（530×面积×工龄×2%）+装修及单位设施加价]，补交40%产权计算公式：补交金额=[当年成本价×（计价面积 ×单位产权比例）+/-调节系数-工龄优惠-公积金折扣-现住房折扣-付款方式优惠额]×[1+2%（月利率）×计息时间]。截止2000年底，有141个单位参与了售房，主要以行政事业单位为主，共出售住房4850套，总建筑面积37.7万平方米。二期售房的售房款没有统一归集到资管中心，仅收取评估资料费、工本费113万元。同时，为便于以后房改房进入二级市场，要求在自愿的基础上，单位统一为购房户进行五年房屋保险，保险公司现场办公，共收房屋保险费25万元。每套售房也都进行了司法公证。
同年7月，国务院要求在全面停止住房实物分配、实行住房分配货币化的同时，首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，要求调整住房投资结构，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，对无房和住房面积未达到规定标准的干部职工实行住房补贴重点发展经济适用住房，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。
2003年以来，中央一方面继续推进住房制度改革，一方面加大对房地产市场的调控力度，先后颁发“前国八条”、“后国八条”、“国六条”等一系列文件，提出在高度重视稳定住房价格工作的同时，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度。随后我市住房制度改革开始进入新阶段，低收入家庭住房问题主要通过建廉租房、经济适用房解决，中、高收入家庭住房问题主要通过市场解决。
写于2014年7月
（作者：张家金，男，1965年11月生，大学学历。1983年参加工作，先后在关庙镇、广水日报社、市史志办工作。2011年调入市政协，现任市政协副秘书长兼学习与文史资料委员会主任。广水市七届政协常委。）
